●一．何謂代標公司 ? 有哪些服務 ?

●二．不肖代標公司有哪些陷阱 ?

●三．找代標公司有何好處 ?

●四．如何找代標公司 ?

所謂代標，意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點

交房屋，都是「代標公司」服務範圍；由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包

含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非

有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高

服務目標。

●代標公司有哪些服務 ?

１．過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件

　　　　　　　1.查明附屬增建物有無在拍賣範圍

　　　　　　　2.查明停車位有無他人佔用

　　　　　　　3.查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

　　　　　　　4.催促、追蹤拍賣日期

２．評估標價：標得到又標得便宜

　　　　　　　1.投標文件繕寫及準備

　　　　　　　2.檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

　　　　　　　3.調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

　　　　　　　4.投標前提供「投標評估報告」

　　　　　　　5.投標全場陪同及標價最後建議

３．包辦點交：和諧快速交屋

　　　　　　　1.律師書寫聲請點交狀

　　　　　　　2.法院遞交狀紙

　　　　　　　3.追蹤點交進度

　　　　　　　4.催促管區警察到場

　　　　　　　5.安排鎖匠待命

　　　　　　　6.與法官協商現住人交屋事項

　　　　　　　7.拍賣遺留物

　　　　　　　8.協調現住人和諧交屋

　　　　　　　9.辦理債務人退稅

４．代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋

　　　　　　　1.辦理銀行代墊投標尾款手續

　　　　　　　2.催促法院核發「不動產權利移轉證書」

　　　　　　　3.快速辦理產權過戶

專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。

二．不肖代標公司有哪些陷阱 ?

目前代標公司還不算是有規範，也還沒有相關的法令管理，因此市面上的代標公司良莠不齊，有

正派經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可

歸類三種：

●１．為求成交，使客人投標價錢高於行情

一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，哄抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至

超過市價行情 。

●２．得標後收了錢就不聞不問

代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，

有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不

管或推說不含在服務範圖內等藉口。

●３．巧立名目，賺取約定服務費以外費用

貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，

一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓

仔湯費用，高額法院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。

三．找代標公司有何好處 ?

如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標

公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等

同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。

●找專業的代標公司可提供下列六項好處：

１．節省時間：

從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１∼２個月；如果委託專業負責的代標公司

，可以節省很多時間和瑣碎的手續。

２．資料齊全：

投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都

市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及

準備。

３．提供專業：

專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解

投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。

４．解決資金困難：

法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期

，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕

鬆購屋。

５．代辦點交：

得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司

處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達

到快速交屋，和諧結案。

６．避免風險：

代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人

另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

四．如何找代標公司 ?

１．專營法拍業務的代標公司

２．房屋仲介公司

３．代書事務所

４．法律事務所

●要判斷是否值得委託，可注意５個要點：

１．是否為合法公司

是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成

立時間多久，公司規模較大，當然更可靠；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是

委託的保障。

２．是否專業

在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確

實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。

３．服務內容

從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。

４．收費標準

服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量

因素。

５．有無交屋保證

有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

６．是否誠信正派

在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要

多考慮。

１．剛委託簽約時即要求以投標價格簽約

　　正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及投標室現場競標情況

　　再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人 亦

　　不甚公平

２．收費標準是按得標價格計算

　　代標公司若以底價計算服務費，而非按得標價格計算，即可表示代標公司無哄抬投標價格之

　　嫌。

３．委託簽約時即要求收受訂金

　　一般會先收訂金的代標公司，不是專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要

　　預收訂金。

如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助， 比市價

便宜三∼四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇；如果想把「法拍屋」當成一 種投資理財管

道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投

標，才是低風險、高獲利的正確選擇。