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一、法拍屋２０年歷史演變為何?

●什麼是法拍屋呢？法拍屋從何產生？

只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的１／３；因不動產變現金額比較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份房屋均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人９成以上為金融機關。

　一般而言，債務發生原因，可歸納下列七項：   ~詳全文~

　

二、法拍屋入門注意事項有那些?

買法拍屋停！聽！看！ 走入法院投標室，參加一件數百萬房子的投標，不論能否得標，就如同洽談一件上百萬元的生意，也許能獲利百萬，亦可能虧損累累，或者未能得標，白忙一場？ 投標前的成本估算及投資報酬率換算，馬虎不得，整個評估工程，稍有閃失，即前功盡棄；買法拍屋尤以下列五大注意事項，最需小心謹慎： ~詳全文~

三、什麼是法拍屋代標 承包制？

標法拍屋，視每個客人需求而有不同服務及收費，有些資金够的客人，七天內可籌出全部價款，但八成的客人需要代標公司幫忙找墊款銀行，而且約定墊款成數不足時，要由代標公司負責。~詳全文~

四、巳經得標的房子,為什麼點交還有變卦?

法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有絶對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。~詳全文~

五、如何準備投標保證金?

1.法院法拍屋如何開立投標支票?

以前法院只接受台銀支票，且限當地銀行開立；您如果從台北要到高雄投標，就非常麻煩了。目前各法院相當便民，各家金融機構開立的支票都可接受；最重要是詳讀投標須知，但法院有時會「立法從寬，執法從嚴」，有時會「立法從嚴，執法從寬」；法官執法寬鬆没有一定標準，形容投標室一國多制也不過份。~詳全文~

六、投標法拍屋的保證金可以用現金嗎?

「法拍屋」拍賣場所均設在各地方法院投標室，雖然各家法院所依循「強制執行法」的拍賣法令都是一致的，但實務執行細節卻因法院獨立性，產生「一國多制」現象。~詳全文~

七、投標單如何寫 ?

１．投標時最重要準備保證金、投標人身份證正本及投標人私章，到法院服務處拿投標書，依據拍賣公告內容，填寫投標書。２．投標人的名字就是得標後的所有權人務必寫清楚；案號欄位，如：『95雄院隆民吉94執字第51545號』，格式為９４年度執字第５１５４５號，股別：吉。~詳全文~

八、如何加價才能標得漂亮？加在土地還是房屋？

有人說：法院拍賣市場是「一座永遠挖不完的寶山」，是「一條快速致富的捷徑」；依據實際統計，長期涉足此行業，不是大富，也是小康，沒有大賺也有小賺，比起其它行業的投資報酬，的確有過之而無不及。
當然天下沒有白吃的午餐，如何買得漂亮，又能快速銷售結案，嘗到投資甜美果實，投資報酬率的設定實是一大關鍵！~詳全文~

九、明明有車位，債務人卻說已賣給別人.那買的人還提出車位買賣合約書給我看.上面還有管理主委當見證人.請問我要得回車位嗎？
投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題。
早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機関也是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較没有爭議。~詳全文~

十、我願支付合理的搬家費，但對方獅子大開口要１００萬，怎麼辦？

一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絶招：１.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭 ２.破壞房屋裝璜及水管電路  ３.恐嚇自殺，以死相逼 ~詳全文~

十一、買法拍屋有那些小祕訣?

Smart智富月刊第68期所謂「富貴險中求」，高獲利必然帶來高風險，不論新手或老手，都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」，除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外，對於法院處理流程，及以下七個投資法拍獲利的小祕訣，你都不能忽略。 祕訣1：~詳全文~

十二、法拍屋如果被賣掉，法拍屋的屋主幾天內要搬走?

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：
一•得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。~詳全文~

十三、法拍屋為何會產權不清楚？

法拍屋產權有保障，困擾在點交    法拍屋是透過法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來清償債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給您，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！~詳全文~

十四、法拍屋得標後出售或出租給債務人好嗎?會有風險嗎?

標到法拍屋，７天內要繳清尾款，約１０至１５天即可收到法院核發之「不動產權利移轉證書」，收到證書即代表取得所有權。
此時一方面您們請代書辦理產權過戶，約１５天左右，會取得地政機関之權狀，另一方面開始向法院聲請點交。~詳全文~

十五、法拍稅如何精算?

從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項：
 第一項：契稅   ~詳全文~

十六、原屋主跑路了，屋內留置物如何處理？

空屋陷阱何其多，四種空屋解析----殊不知「空屋」的房子，有時會暗藏陷阱，再則空屋競標者多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，甚至房子裡面放滿堆積如山的物品，這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。~詳全文~

十七、增建不在拍賣範圍怎麼辦 ? 

民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉
土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。 ~詳全文~

十八、想標法拍屋,有空到投標室觀摩,有一件案子明明上個月500萬沒人投標,這次掉到400萬,竟有8人投標,還標到518萬,很瘋狂,大家都說又衝上標了,為何有這種事發生?

外行看熱鬧，內行看門道；在法拍屋市場，經常會出現讓人驚嘆的標購結果；對於每天跑投標室的投資客，今天有何熱門案件，會不會大爆泠門，約有幾件案件會出標，大概都能瞭若指掌；相對第一次上法院的法拍新手，擠滿投標室的人潮，有時會全部被視為假想敵。~詳全文~

十九、法拍屋已斷水電誰補繳?

像前屋主積欠電費，如果積欠費用超出３３００元，可憑法院點交公文，向電力公司聲請新設，費用３３００元，但斷電時間超過兩年的話，還要找合格甲級水電工聲請，一般費用約２０００元左右。~詳全文~

二十、法拍屋過了繳款期限，會有何結果? 急!

銀行提供法拍屋代墊尾款服務，是這四年多的事情；目前有較積極推廣的，主要為新竹企銀、安泰銀行、板信銀行及聯邦銀行。投標前，最好能提早與銀行洽詢，提供充足的資料，如個人資力條件及投標房子明細，讓銀行及早進行評估。~詳全文~

二十一、買法拍屋如何規避買到兇宅的風險?

法拍屋確實比一般房屋買賣有較高的比率是凶宅，客戶會有這方面擔心時，我們會請客戶詢問法拍屋所在地鄰里長及管區派出所，已發生過的凶宅，都可從這方面得到１００％的資訊。~詳全文~

二十二、法拍屋前手積欠管理費，管委會找我要，合理嗎？

名稱：公寓大廈管理條例 (民國 95 年 01 月 18 日修正)
 第 22 條  住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：~詳全文~

二十三、法拍屋停拍原因有那些？

停拍：暫時停止拍賣，有下列數種原因:１．未登報：投標前，債權人需刊登報紙拍賣公告，如未刊登或刊登時間未依法定天數。２．未送達（或送達不合法）：拍賣時應送達債務人知悉，如未送達或送達被債務人拒收或未依法定時間送達。~詳全文~

二十四、關於法拍屋的土地增值稅的問題？

在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中,，優先扣除土地增值稅。~詳全文~

二十五、何謂法拍屋公告應買?

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．． 第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．~詳全文~

二十六、法拍屋 公告內所說的工程受益費是什麼?要到那裡查明?

我國的稅法規定，債務人積欠的房屋稅、地價稅及拍賣後土地增值稅，稅捐機關可從拍賣價款中優先分配，所以拍定人可以不用考慮這方面的積欠額。

但標的物若有積欠工程受益費，在得標人過戶時，如未繳清即不能完成地政機關產權登記，因此積欠的工程受益費是由拍定人負擔的。~詳全文~

二十七、房子被查封，為何還有稅可退？

買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。~詳全文~

二十八、法拍屋佔用毗鄰土地，有被拆除之虞，可以買嗎？

透天的房子蓋好交屋後，幾乎屋主没有不違章增建，這些增建部份没有權狀，俗稱未保存登記建物；而真正有權狀合法房子，在建築時，從聲請建築執照到交屋請領使用執照，實際上不可能蓋到別人的土地，所以會佔用到他人土地清一色都是增建物，而且佔用到的地方以道路用地居多。~詳全文~

二十九、標到沒有路出來的法拍屋,該怎麼辦?

名稱：民法 (民國 91 年 06 月 26 日修正)

第 787 條  土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。~詳全文~

三十、我要找法拍屋尾款代墊銀行，那家較好呢？那家法拍屋代標公司較好呢？費用又如何？

銀行提供法拍屋代墊尾款服務，是這四年多的事情；目前有較積極推廣的，主要為新竹企銀、安泰銀行、板信銀行及聯邦銀行。~詳全文~

三十一 、法拍屋為什麼會不點交？

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，~詳全文~