四大保證

一、過濾案件(過濾排除有瑕疵陷阱案件)

※查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」，即為未辦保存登記之建築部份，通稱違建物； 常見於頂樓增建、屋後

增建及透天房屋旁之增建。

在法院查封時，如遇到增建物，法院會請地政測量機關囑託測量登記，並訂立底價；但由於

部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾

紛；有些漏查封之增建 物，雖未在拍賣範圍內，如為「主物」及「從物」關係，產權仍歸拍

定人所有，但這方面的認定，是需有專業素養才能判斷的。

所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

※查明停車位有無他人佔用

標購大樓，要特別注意停車位有無被他人佔用問題；因很多債務人在被拍賣前，經常試圖自

行銷售拍賣物，以減少損失，但都無法如意；而大樓之停車位，因金額小且市場需求大，容

易出售；雖然大部份車位是無法單獨出售，但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下，而與

買受人私下訂約轉手；明知違法買賣，會造成他日紛爭，債務人拿錢走人，也不會考慮那麼

多了。所以拍賣前車位如無他人佔用，產權較無問題，如有被佔用，就要判斷此車位是否在

拍賣範圍內，如屬拍賣範圍，爾後是否容易排除，排除代價要花多少，都要事先列入投標考

慮。

※查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交

法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種，大家都知道，購買「有點交」房屋，比較有保障

、無糾紛，但是在公告開始，拍賣筆錄是註明有點交，而投標前，如有第三人向法院陳報租

約，此時法官將重新公告為「不點交」；如果投標人不察，就會陷入「點交陷阱」；因此大

部份的法官，為提醒投標大眾，會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交，惟實際使用情形請投

標人自行查明」，雖然是法官的好意提醒，但卻更加深投標人的疑慮，要如何查明呢？怎麼

界定有否點交呢？凡此 種種，非有相當經驗的專業判斷不可。

※催促、追蹤拍賣日期

標購法拍房屋，是直接向法院購買，但拍賣的進度，其實是掌握在債權銀行手中，目前每件

拍賣房屋，銀行債權均損失很大，甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收，在未確定

有購買對象，有時會延 遲拍賣時間，或者中止拍賣，或者承受拍賣房屋，再轉由民間仲介公

司出售。 因此有意購買者，最好能與銀行保持良好互動關係，一方面引導銀行加速拍賣程序

，一方面也要避免銀行從中哄抬價錢，造成惡性競標。

本公司77年成立以來，一直與各家銀行維持良好關係，除積極幫銀行尋求買主外，銀行亦常

主動傳真第一手拍賣資訊，或介紹客戶委託本 公司提供全程標購服務。

二、評估標價(標得到又標得便宜)

※投標文件繕寫及準備

※檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

本公司在投標前７天會通知客戶，有關本件投標時間、投標保證金額 及投標證件；在投標前４８小時內，提供書面投標通知單及「投標評 估報告」，並當面檢查保證票、所有投標文件，除投標價位保留外， 協助客戶完成投標單之繕寫。
如有需銀行代墊款（得標後７天內繳清）服務，將會同銀行完成徵信 動作。 這些看似簡單的動作，如有一絲不慎，將全盤皆墨。就本公司經營１ ６家法院拍賣業務，在投標室內，每天都有「判廢標」，亦稱「烏龍 標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附 委任狀，形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢？一言以蔽之，專業 性不足，謹慎度不夠，加上忙中有錯，不得不飲恨投標室了。

※調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

在自住型投標統計中，因地緣性來投標的左鄰右舍約佔一半以上，所 以調查這些主要競標對手，是知已知彼一項重要工作。探知那一家鄰 居會參加投標，那一戶勢在必得，那一戶又可能出價多少，就如同商 場上情報戰一般，一點也疏忽不得。 調查附近鄰居時，一方面要達到調查目的，另方面要保持低調，不可 因而引起更高價競標，如能做反廣告，引導有意投標者冷卻競爭，則 是技術上的高超。
除左鄰右舍外，區域型投資客、代書也是不可遺漏對象，在投標截止 ３０前分鐘，是驗收調查結果的黃金時間；抓準有意投標者進場標數 ，那就是決戰投標室，百戰百勝了。

※投標前一天提供「投標評估報告」

評估「標購房屋市場行情」，由仲介公司及當地鄰居提供之成交價格 ，配合銀行估價及法院拍賣之鑑價，準確提供拍賣標的之市場行情。 評估「標購房屋拍賣行情」，本公司累積民國７５年起所有拍賣資料 ，包括正在拍賣進行中及成交案件，可由電腦自動搜尋出鄰近同條件 （如同社區）的拍賣資料，分析成交價格及其相對條件（如點交難易 ），精準評估拍賣行情。
再從債權人債權狀況（設定額、實借額、債權額）分析，債權人拍賣 意願及承受可能性，在第幾次拍賣可能會進場承受，結束拍賣，甚至用何種價位進場競標；除查封債權人外，其餘順位債權人是否也會進 場投標，都在評估範圍內。
還要注意獨特的超額增值稅問題，如何加價，才能避稅；而加價比例 影響投標成本多寡，也是報告中必註明一項。 最後投標前一天，在完成左鄰右舍及區域投標者競標狀況後，即可準 確預估可能競標人數以及建議投標價位；能夠標得到又標得巧，是「 評估標價」真正精髓之所在。

※投標全場陪同及標價最後建議

進入法院投標室，從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落 標領回保證票，莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室，「候門深似海，官 字兩張口」，絕對讓生手慌了手腳，經常見到傻忽忽的投標人，到處 穿梭請教，怎能不被眼尖的競標者看穿底細呢？
尤其碰到「大目神」投標人，案號、標的，甚至包括標價全部透明化 ，真不知伊來法院幹嗎？，似乎要將牆壁上斗大的字「公開」、「公 平」、「公正」口號，發揮得淋漓盡至。 本公司專人投標全場陪同，除提供位置隱藏客戶外，並掌握投標室裡 外，評估競標標數，做最後投標價建議；並在投標前，檢查緊急公告 欄，確定拍賣內容無變更，拍賣程序正常，才將標單投入票櫃；在開 標中，如有不利我方之開標狀況，隨時向法官提出異議，爭取我方有 利結果。

三、包辦點交繁瑣程序(和諧快速交屋)

※律師書寫聲請點交狀 法院遞交狀紙 追蹤點交進度

法律是保護懂法律的人，法院更是採取「不告不理」原則，加上傳統 官僚習慣，對於不知如何寫點交狀及追蹤、催促法院點交進度的一般 人，從拍定時到取得房屋長達半年以上，甚至一年亦時有耳聞，當初 標到房子的興奮、喜悅，經歷法院牛步化官僚作業，尤其有些得標人 既要繳房貸，又要付房租，何日交屋又遙遙無期，不火冒三丈才怪。
由於這幾年房地產的不景氣，造成拍賣大塞車，承辦拍賣的書記官工 作量暴增，自然對拍定人有時不假顏色，又要站在公平角度，要照顧 拍定人權益，也要考慮債權人、債務人權益，尤其居於經濟弱勢的債 務人，是較受到法院同情的。 本公司針對法院點交案件，為了催促法院加速點交流程，每件點交聲 請狀均是由律師處理，同時配合法院作業，從自動搬遷命令、履勘進 行、強制執行，與法院保持良好互動關係，儘量減輕書記官工作負荷 ，也加速我方點交進度。

※催促管區警察到場

依規定，法院前來執行公務，如現住人不在場，請鎖匠開鎖時，需當 地管區警察在場協助，或現住人可能頑抗時，亦將請警員在場；法院 有時會先發文，請當地警察配合；不論有無發文，本公司均會催促警 察到場，縱使每人需５００元差旅費，但能預防事情之突發，及給債 務人或多或少之心理壓力，差旅費是值得花的，有必要情況時，還得 協調多增數名警力，以備不時之需。然而問題是在法院何時會到達， 晚到３０分鐘是正常，遲到兩個小時以上也在所難免，如何催促、穩 住管區警察，配合法院到達時間，實是點交過程中小小棘手問題。

※安排鎖匠待命

如現住人不在場或現住人反鎖在內避不出面，履勘或強點是不能因此 而停止，因此必需會請警察在場，請鎖匠開鎖，警察是公務人員，不 管法院是否準時到達，還可克服等待；但鎖匠為民間人士，怎麼有閒 工夫空等待，有必要時，要聯絡兩三家鎖匠隨時機動配合，最好能事 先探查有無特殊門鎖（像義大利多段防盜鎖），有無必要安排「高桿 」鎖匠，或備妥器具，準備破門而入，法官那麼難得排出時間來到現 場，如不能完成任務，下回再來又要等一、二個月。如能引導現住人 在場等待，不管誘之以利，或動之以情，以免屆時多費周折，才是上 上之策。

※與法官協商現住人交屋事項

法官是公正的，但一般而言，法院通常會較傾向債務人之利益，有時 債務人提出過久之搬遷時間，或過多之搬遷費用；如拍定人在場不知 力爭，甚或提醒法院對方要求之不合理，法官有時會做出不利拍定人 之處置，而債務人有時花招百出，如現場之法官魄力不足或經驗欠缺 ，則點交即無法順利完成，或點交不完全，留下討厭尾巴。 專業有經驗的處理，是配合法院外，也積極請求法官做出對我有利之 處置，並隨時做球給法院，使法官有充足理由發揮公權力執行點交。

※拍賣遺留物

在強制執行中，如債務人不在場，法院將清點財物，連同房屋點交造 冊給拍定人保管；這些遺留物可在現場保管，亦可遷出他處保管，再 由拍定人通知債務人前來領取，一段時日不來領取，即可聲請拍賣， 再將拍賣價金提存法院，方結束整個點交過程。然而大部份遺留物均 無人應買，拍賣不出，則需長期保管；有經驗投標人均會設法自行買 去，明知買來當垃圾丟棄，也強過無限期保管。因此從清點點造冊到 法院鑑價，如何引導法院從低鑑價，以減少應買之損失，也是一門學 問。

※辦理債務人退稅

聲請法院點交，從自動搬遷命令、現場履勘到強制執行，點交流程長 達四個月以上，如碰上債務人非理性抗爭，對拍定人而言，雖順利取 得房屋，也是煩不勝煩；若能透過本公司出面，一方面委由律師聲請 點交，給予債務人公權力點交壓力，另方面本公司與債務人軟硬協商 ，並由專人協助對方辦理退稅，使債務人能心甘情願和諧交屋；甚至 本公司點交房屋後，再以售屋方式交屋給拍定人，拍定人再對外宣稱 是向本公司買賣房屋，除安心取得房屋外，亦維護本件房子的價值性 。

四、代墊尾款(非民間代墊)

※辦理銀行代墊投標尾款手續

如得標，需在７天內繳清全部尾款，在投標前，就得規劃資金的安排 ，如有需本公司代墊全部或部份尾款，必需投標前告之本公司，並應 提供資料供銀行徵信，準備妥當，進場投標，方能無後顧之憂。

※催促法院核發「不動產權利移轉證書」

繳清尾款，在１０天內，拍定人應會收到法院核發「不動產權利移轉 證書」，因法院案件塞車或拍定人證件不齊全，拍定人常未能準時收 到，此時便得催促承辦之書記官，配合補件，俾能早日取得證書，一 方面節省代墊利息，另方面亦可早日進行點交房屋。

※快速辦理產權過戶

取得「不動產權利移轉證書」後，火速辦理產權移轉過戶，如證書記 載有誤，隨時洽詢書記官更改，早日取得權狀，並同步辦理銀行貸款 ，以歸還代墊款項，減少代墊利息支出。 辦理銀行貸款，不受限銀行；可配合客戶往來銀行，及視各家銀 行提供之貸款條件（利率及成數），但要注意多數銀行會要求法院點 交房屋才放款，那可是「緩不濟急」了。本公司長期配合之銀行，確 信本公司之案件，絕無「點交瑕疵」，保證一個月可取得貸款。